Ultimo aggiornamento: 25 luglio 2022
L'edificazione di nuovi immobili e la variazione nello stato di quelli già esistenti, nel caso in cui influisca sul classamento o sulla consistenza dell’unità immobiliare (ad esempio per fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) devono essere dichiarate in catasto.
La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico). Anche i possessori, in caso di inerzia dei titolari dei diritti reali (ad esempio espropri, cause per usucapione, mancanza di eredi) possono presentare la dichiarazione DOCFA, nei soli casi di prima iscrizione in catasto dei beni immobili. In base alla normativa vigente, la presentazione degli atti di aggiornamento del Catasto dei Fabbricati prevede il versamento dei tributi speciali catastali.
Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite.
In caso di tardiva presentazione, si applicano le sanzioni secondo le normative vigenti.
I professionisti possono utilizzare il software Docfa - Documenti catasto fabbricati scaricabile gratuitamente dal sito internet dell’Agenzia, per compilare il modello di dichiarazione della proprietà immobiliare urbana per l'accertamento:
- delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione (accatastamento);
- delle variazioni dello stato, consistenza e destinazione delle unità immobiliari urbane censite;
- delle unità afferenti edificate su area urbana, in sopraelevazione o su aree di corte;
- dei beni immobili non produttivi di reddito urbano, ivi compresi i beni comuni, e relative variazioni.
Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:
- manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
- serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
- vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
- manufatti isolati privi di copertura;
- tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
- manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
- fabbricati in corso di costruzione-definizione;
- fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
- beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.
L'assegnazione di una unità immobiliare ad una determinata categoria va fatta in base alla destinazione propria risultante dalle caratteristiche tecnico-fisiche rinvenibili, in particolare per gli immobili a destinazione ordinaria, nelle cosiddette “Unità tipo” di riferimento, che definiscono, su base locale, l’unità immobiliare di comparazione per le attività catastali di classamento ossia per l’attribuzione della corretta categoria e classe catastale agli immobili censiti in catasto (cfr. Quadro Generale delle Categorie - pdf)
Dal 1° giugno 2015 è obbligatorio l'uso delle procedure telematiche per la trasmissione degli atti tecnici di aggiornamento catastale Provvedimento del Direttore dell’Agenzia dell’11 marzo 2015, prot. n. 2015/35112 - pdf
I professionisti devono presentare il documento per via telematica tramite la piattaforma Sister, che prevede l’abilitazione al servizio presentazione documenti.
In caso di irregolare funzionamento del servizio telematico, i documenti su supporto informatico potranno essere presentati presso l’Ufficio Provinciale competente per territorio, anche su appuntamento, che in alcuni Uffici può essere prenotato online da tutti i professionisti e correntemente dai soli professionisti dipendenti pubblici.
L’Agenzia effettua i controlli di accettazione ai fini della registrazione in banca dati del documento di aggiornamento e attiva successivamente eventuali controlli di merito. Se questi ultimi conducono a rettifiche d’Ufficio, le stesse sono iscritte in banca dati e poi notificate ai soggetti intestatari. Contro questi accertamenti è possibile ricorrere alla Commissione tributaria Provinciale competente per territorio, secondo le modalità e i termini indicati negli atti notificati
Attenzione: dal 1° giugno 2015, per la trasmissione degli atti tecnici di aggiornamento catastale Docfa e Pregeo è obbligatorio l’uso delle procedure telematiche.
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La planimetria catastale è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni.
I professionisti che possono utilizzare il servizio sono:
- tecnici abilitati alla presentazione telematica degli atti di aggiornamento catastale o ad adempimenti connessi alla stipula di atti relativi a un immobile e incaricati da uno dei titolari di diritti reali sull’immobile o dall’autorità giudiziaria
- notai, incaricati di stipulare atti relativi a un immobile.
Il servizio è gratuito in quanto compreso nell'adesione al servizio di presentazione documenti a cui si accede utilizzando la piattaforma Sister.
In attuazione del Provvedimento 11 febbraio 2021 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate - pdf, l’accesso al servizio di consultazione delle planimetrie è consentito anche per altri atti o attività concernenti l’immobile, purché insiti nell’incarico conferito da parte di soggetto legittimato. Possono utilizzare il servizio anche i collaboratori di studio dei professionisti già abilitati al servizio telematico di presentazione documenti. A tal fine i collaboratori professionali devono essere specificamente abilitati al servizio dal “Responsabile della Gestione del Collegamento” attraverso la funzione di Gestione Utenti presente in Sister (per informazioni è possibile consultare il portale dell’assistenza).
Dopo l’abilitazione alla presentazione telematica documenti, l’utente deve accedere a Sister e inviare una richiesta, sottoscritta con firma digitale, contenente la specifica dichiarazione relativa all’incarico professionale ricevuto da uno dei soggetti titolari di diritti reali sull’immobile o dall’Autorità Giudiziaria per la redazione di atti tecnici di aggiornamento del catasto edilizio urbano, o di adempimenti connessi alla stipula di atti concernenti l’immobile.
La planimetria non viene rilasciata se il soggetto indicato nella richiesta non risulta intestatario dell’immobile o se il codice fiscale dell’intestatario non risulta validato in Anagrafe Tributaria. È consentita la richiesta senza codice fiscale del soggetto intestatario o con codice fiscale non validato in Anagrafe Tributaria solo nel caso di incarico professionale dato da un soggetto in qualità di Erede.
Sono escluse dall’accesso telematico le planimetrie delle unità immobiliari urbane relative a:
- obiettivi sensibili per la sicurezza dello Stato
- immobili censiti nelle categorie B/3 (prigioni e riformatori), D/5 (istituti di credito, di cambio e assicurazione), E/5 (fabbricati adibiti a fortificazioni e loro dipendenze)
- immobili, non censiti nelle categorie indicate nel punto precedente, che risultino già attualmente secretati.
I professionisti possono usufruire dell'assistenza dedicata al servizio di presentazione documenti fin dalla fase della domanda di abilitazione.
Per informazioni relative alla soluzione di problemi di tipo tecnico e normativo sulle procedure della piattaforma Sister è disponibile il Portale dell'assistenza che fornisce la documentazione per un facile utilizzo dei servizi.
L'Agenzia mette inoltre a disposizione degli utenti
Dal 1° giugno 2015 è obbligatorio l’uso delle procedure telematiche per la trasmissione degli atti tecnici di aggiornamento catastale Docfa e Pregeo (Provvedimento del Direttore dell’Agenzia dell’11 marzo 2015, prot. n. 2015/35112) - pdf .
I professionisti devono presentare il documento per via telematica tramite la piattaforma Sister, che prevede l’abilitazione al servizio presentazione documenti.
In caso di irregolare funzionamento del servizio telematico e comunque per soggetti non obbligati alla trasmissione telematica, i documenti su supporto informatico sono presentati presso l’Ufficio Provinciale competente per territorio. A tal fine, in taluni Uffici è possibile prenotare on line un appuntamento.
Casi di esclusione
Categorie professionali
La modalità telematica è obbligatoria per i professionisti tecnici iscritti agli Ordini e Collegi Professionali, che operano su incarico delle imprese e dei cittadini. L’utilizzo del supporto informatico da presentare presso l’Ufficio è al momento previsto per le seguenti categorie:
- dipendenti pubblici che predispongono gli atti tecnici per conto degli enti da cui dipendono
- dipendenti di cui al punto 1, che predispongono atti tecnici di aggiornamento catastale di immobili di proprietà privata, muniti di uno specifico nulla osta da parte delle amministrazioni da cui dipendono
- professionisti iscritti in qualificati albi, tenuti in base alla disciplina nazionale di ciascuno Stato aderente all’Unione Europea (UE), cui è riconosciuta in Italia la possibilità di esercitare la libera prestazione di servizi con carattere di temporaneità in base al regime normativo comunitario (Direttiva 2005/36/CE)
- professionisti provenienti da Stati con cui l’Italia ha accordi bilaterali in cui sono regolamentate le professioni connesse all’ingegneria e all’architettura.
Irregolare funzionamento
L’irregolarità di funzionamento del servizio telematico può riferirsi a malfunzionamento del sistema di trasmissione telematica.
Il professionista, dopo avere accertato l’irregolare funzionamento del sistema di trasmissione telematica, anche attraverso l’apposito servizio di assistenza online, verifica la possibilità di reiterare l’invio telematico, compatibilmente con le scadenze connesse all’adempimento. Se il malfunzionamento del servizio telematico Sister e/o della rete di connessione dovesse persistere con tempi non compatibili con le scadenze dell’adempimento, il professionista può presentare l’atto di aggiornamento presso l’Ufficio Provinciale competente per territorio, allegando un’autodichiarazione del malfunzionamento riscontrato. L’Ufficio, fatti salvi i poteri di verifica, provvederà ad accettare l’atto di aggiornamento presentato.
Gli atti di aggiornamento presentati presso l’Ufficio devono comunque essere sottoscritti con firma digitale.